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  • 【涨知识】看日本工业地产的发展趋势

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  • 行业新闻
  • 2018年11月23日
  • 来源:http://www.kufangwuyou.com/
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内容摘要

现在房地产市场,面临冷场,但工业地产确是热情十足。随着经济全球化、产业价值链的不断分解、以及空间专业化的加强,一种新的空间经济发展理念——“工业地产”在我国主要开发区逐渐兴起

           现在房地产市场,面临冷场,但工业地产确是热情十足。随着经济全球化、产业价值链的不断分解、以及空间专业化的加强,一种新的空间经济发展理念——“工业地产在我国主要开发区逐渐兴起,传统的工业开发区面临着向工业地产的战略转型。那么放眼海外的工业地产,就日本而言,其发展趋势又是怎样的呢?


           在过去的几十年里,经济全球化和信息高速公路的发展使得工业地产与产业经济的商业模式发生了翻天覆地的变化。筑波大学尖端跨学科领域研究中心负责人佐藤英太郎指出:如今,全球化和信息化使得地理优势逐渐丧失殆尽,经济的发展速度赶不上雄心勃勃的新型发展计划,而日本市场上的产业群体已经占据好地段,今后工业地产舞台上的主旋律是需求稀缺’——不仅仅是对工业地产的需求,更是对服务的需求、市场的需求和发展的需求。满足了需求稀缺因素,才能制造卓越的产业地产发展模式,才能迎合未来的工业地产发展趋势。

    趋势一:发展国家战略特区

           最近日本政府从全国240多个工业地产与产业园区申报方案中,选出环首都经济圈关西经济圈、冲绳县、新泻市、兵库县养父市以及福冈市等6处作为国家战略特区。并计划今后在每个特区设立地方政府管理机构与民营企业之间的例会制度,共同商讨工业地产与产业园区具体放宽管制的内容。特区将在指定的行业范围内推行工业地产制度改革,通过放宽产业园区管制,让强势领域更强,以促进日本经济的整体发展。其新推的六个国家战略特区,主要致力于一些没有开放的领域,包括农业工业化、医疗产业化和国际产能市场等。


           趋势二:转变以消费为中心

           在以投资为中心的今天,重视转变工业地产以消费为中心的市场。如东京为迎接2020年奥运会,除了将放松城市工业地产管制的建筑容积率之外,还将积极调整外来企业人员的居住政策;还有北海道计划增设的特色产业带都是在工业地产中寻求消费元素,通过特色资产流转,拉动地区消费流动,最终实现工业地产的良性循环发展和闭环发展。

           趋势三:综合性工业商务地产

           经过20年的发展,日本的工业园区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要,部分工业园区正在升级为产业型新城,为工业地产探索出一条新路。工业园区在日本的经济发展中充当了高新技术转化基地,引进外资,产业升级等角色,在促进产业聚集,经济发展,解决就业的同时,聚集大量的人流、物流、信息流、资金流,适时发展居住和其他各种城市功能,工业地产走产业型新城的道路是最佳的选择。


           趋势四:转变虚拟网络为特色产业

           工业地产必须以促进实体经济发展为己任,没有实体经济支撑的产业地产是无根之木,工业日本工业地产开发商Mitsubishi estate(三菱地产)总经理上田宏观里认为:在信息化高速发展的今天,工业地产必须重视能够对实体经济发展起到巨大催化作用的互联网经济,尤其是电子商务的巨大推动作用。多个电子商务巨头已经在全国各地规划自己的电商园区,相信未来数年内,以电商为龙头的互联网经济,将对日本工业地产形成巨大推动。


           趋势五:发展庄园工业地产

           以农业现代化,转变传统农业为以健康食品为契机的庄园式工业地产与产业园区。日本政府在国家特区的战略中,认为以农业现代化推动农村产业化是工业地产发展的巨大市场机遇,以健康食品与特色农产品为契机的庄园工业推动地产与产业已经被北海道、冲绳与九州等庄园巨头开始采用。

           趋势六:投资回报相对稳定

           日本是一个人多地少的国家。随着工业地产的不断扩展,可开发的土地将会越来越少,日本政府对土地的调控力度将会加大,土地的价值不可避免向上攀升。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同,鉴于土地的升值,竞争的激烈,多数产权持有者不会出售转为出租,以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限,地产租金也会不断上涨。


     

    趋势七:重视工业地产生态问题

           日本倡导的生态工业地产与生态产业园区,是以建设资源循环型社会为目标,在发挥地区产业优势的基础上,大力培育和引进环保产业,严格控制废物排放,强化循环再生。但是到目前为止,日本共建有各类工业园区4591个。因此重视工业地产的生态问题是现有工业园区与未来产业发展的重要趋势之一。